Quy hoạch 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, 1/2.000, 1/500 là gì? quy hoạch nào có tính pháp lý cụ thể?

 26/09/2020  0  Bình luận
Nguyễn Huệ

Nguyễn Huệ

Chúng ta thường nghe nói tới Quy hoạch với các tỉ lệ như 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, và đặc biệt là Quy hoạch 1/2.000, Quy hoạch 1/500. Vậy thì những tỉ lệ này nên hiểu như thế nào?

Quy hoạch bắt buộc phải có bản đồ.

Luật Quy hoạch đô thị năm 2009,: “Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị”.

Khoản 6, điều 3 giải thích: “Đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị”. Có nghĩa là các bản vẽ (bản đồ) là tài liệu bắt buộc phải có trong mỗi đồ án quy hoạch.

Điều 23 luật này quy định nhiệm vụ của quy hoạch chung là xác định tính chất, vai trò của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực ngoại thị.

Trong khi đó, nhiệm vụ của quy hoạch phân khu phải xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để bảo đảm phù hợp về không gian kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực xung quanh.

Các loại liệt kê ở trên chính là Tỉ lệ quy hoạch, Tỉ lệ càng cao thì độ chính xác càng thấp. Như các tỉ lệ 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000 là các loại quy hoạch mang tính Định hướng, nghĩa là chỗ này sẽ làm gì, chỗ kia sẽ làm gì, độ chính xác thấp có nghĩa là với các quy hoạch loại đó, thì sai số có thể lên đến hàng trăm mét so với thực tế, ví dụ, quy hoạch loại này sẽ xác định có 1 con đường đi qua khu vực đó, nhưng đi chính xác chỗ nào thì không biết. Thế nên với các tỉ lệ cao thì Quy hoạch chỉ mang tính tham khảo và định hướng. Cho đến Quy hoạch 1/2.000 và 1/500 thì mới có tính chính xác và pháp lý cụ thể.

Quy hoạch 1/2.000 là do nhà nước lập, được cập nhật theo định kỳ 05 năm 1 lần. Ngoài ra quy hoạch này cũng có thể cập nhật không định kỳ khi có sự thay đổi nào đó. Quy hoạch 1/2.000 là một tài liệu pháp quy có tính pháp lý. Và với quy hoạch loại này, thường làm đến khu vực, khu phố, các tuyến đường liên kết.

Quy hoạch 1/500 là thường do doanh nghiệp lập, việc lập quy hoạch 1/500 phải phù hợp với quy hoạch 1/2000. Có thể hiểu quy hoạch 1/500 là chi tiết hơn so với quy hoạch 1/2.000, quy hoạch 1/500 tham chiếu đến từng lô đất, từng con hẻm với độ chính xác cao.

Tìm Hiểu Về Quy Trình Giao Dịch Tại Dự Án Vinh Heritage

Như thế, nói về tính pháp lý, chỉ có Quy hoạch 1/2000 và 1/500 là có tính pháp lý cụ thể. Còn tất cả các loại quy hoạch khác chỉ mang tính tham khảo. Và trong thực tế, có những nơi chưa có Quy hoạch 1/2000, lúc này doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai quy hoạch 1/500.

Có bao nhiêu loại Quy hoạch?

Như ở trên đã nói đến các Tỉ lệ Quy hoạch, vậy có một câu hỏi đặt ra là với mỗi cấp Quy hoạch như thế thì có bao nhiêu loại Quy hoạch.

Có nhiều loại Quy hoạch cho các mục đích khác nhau, nhưng quan trọng nhất phải kể đến gồm:

Quy hoạch sử dụng đất: Cái này quan trọng nhất, để cho biết Đất đó có mục đích sử dụng là gì trong tương lai, và hệ số sử dụng đất (FAR) là bao nhiêu.

Quy hoạch giao thông: Nói về các con đường, lộ giới, đường nội bộ, hẻm…

Quy hoạch xây dựng: Nói về các chỉ giới xây dựng (hay chỉ giới đường đỏ), hiểu nôm na là khoảng lùi trong xây dựng, mật độ xây dựng, tầng cao…

Quy hoạch phân lô: Là chi tiết ô phố ra từng lô đất nhỏ.

Tất cả các loại quy hoạch này có thể được thể hiện chung trên 1 bản vẽ, cũng có thể được thể hiện trên nhiều bản vẽ khác nhau.

Ngoài các loại quy hoạch ở trên, còn có các loại khác như quy hoạch cao độ, quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan, quy hoạch đô thị…

Tại sao lại phải kiểm tra quy hoạch với bất cứ mảnh đất nào mặc dù đã có Sổ (GCN QSDĐ)?

Quy hoạch như đã nói ở trên là Kế hoạch, vậy thì có Kế hoạch thì sẽ có Hiện trạng. Trong các giấy tờ về pháp lý Sở hữu, chỉ ghi Hiện trạng ngay thời điểm cấp Giấy. Vậy thì điều gì xảy ra khi Quy hoạch 5 năm đổi 1 lần, thậm chí đổi mà không cần 5 năm, điều gì đảm bảo rằng kể từ lúc Cấp sổ đến nay Quy hoạch không có gì thay đổi. Vì không đảm bảo nên mới phải đi kiểm tra.

Để rõ hơn, chúng ta có ví dụ, sổ đỏ của bạn được cấp năm 2005, và ghi mục đích sử dụng là Đất ở. Tuy nhiên hiện tại, sau 15 năm thì ngay cái chỗ đó có 1 con đường đi qua, lúc này, Quy hoạch của thửa đất này trở thành Đất giao thông, không còn là đất ở nữa. Thế nên đừng bao giờ tin những gì Sổ viết, mà phải đi kiểm tra cho chắc.

Tính pháp lý của Quy hoạch?

Quy hoạch là một kế hoạch liên quan đến Đất đai của nhà nước nói chung. Nó không phải là giấy tờ mang tính sở hữu, chủ quyền. Nói cách khác, Quy hoạch chỉ mang tính xác định Thuộc tính của một khu đất, để cho biết khu đất đó được phép làm gì, và làm như thế nào… Và lưu ý rắng, Quy hoạch không thể khẳng định được ai là người Sở hữu khu đất đó.

Quy hoạch treo là gì?

Chúng ta cũng hay nghe đến từ Quy hoạch treo, và hậu quả của nó. Quy hoạch treo nghĩa là cái Kế hoạch về đất đai của nhà nước không rõ ràng ở khu đó, vì thế nên khu vực đó phải giữ nguyên hiện trạng không được làm gì cả. Và vì nhà nước không rõ ràng, nên cũng không ai dám làm gì liên quan đến xây dựng hết. Đó chính là quy hoạch treo.

Nguồn: tổng hợp

 

 

 

Viết bình luận của bạn:
popup

Số lượng:

Tổng tiền:

Thanh Bình Minh